2026. május 20., Akvárium Klub •
Nem általános piaci visszaesésről van szó, hanem átrendeződésről. Az energiahatékony, minősített épületek iránt nő a kereslet, miközben a korszerűtlen ingatlanok egyre nagyobb árkülönbséggel forognak a piacon. A finanszírozási és befektetői szempontok látványosan átalakulnak.
A cikkben felvetett kérdések a Mastercard ESG Summit 2026 május 20-i szakmai programjában is fókuszba kerülnek. Részletek és regisztráció itt.
Ez a változás üzleti racionalitás eredménye. A bérlők üzemeltetési költséget csökkentenek, a bankok kockázatot mérsékelnek, a befektetők hosszú távú stabilitást keresnek. Az ingatlan értéke ma már nemcsak lokáció és négyzetméter kérdése, hanem működési hatékonyságé és jövőállóságé is.
Nem minden ingatlan érintett – de a trend egyértelmű
Amikor akár 30 százalékos értékkülönbségről beszélünk. Fontos pontosítani, hogy nem a teljes lakossági ingatlanpiac értéke esik, hanem elsősorban a nagyobb, intézményi finanszírozású, befektetési célú ingatlanok között nő a különbség. Irodaépületek, logisztikai központok, bevásárlóközpontok, szállodák és nagyobb társasházi projektek azok, ahol a fenntarthatósági minősítés már konkrét piaci tényezővé vált.
A nemzetközi gyakorlatban régóta alkalmazott BREEAM minősítési rendszer új, 7-es verziója 2026 februárjától lépett életbe, és tovább szigorította a követelményeket. Az új szabvány már nem csupán az épületek üzemeltetési energiafogyasztását vizsgálja, hanem a teljes életciklus karbonlábnyomát is. Ez azt jelenti, hogy az értékelés részévé vált az építőanyagok előállításának és az épület jövőbeli bontásának kibocsátása is.
Ez a szemlélet nem adminisztratív részletkérdés, hanem a befektetői gondolkodás leképezése. A piac ma már nemcsak azt kérdezi, mennyit fogyaszt egy épület, hanem azt is, milyen kockázatot hordoz a teljes élettartama alatt.
Zöld prémium és barna diszkont
Az elmúlt években egyre láthatóbbá vált az úgynevezett „zöld prémium”. A minősített, energiahatékony épületek magasabb bérleti díjat érnek el, stabilabb kihasználtság mellett. Ennek oka egyszerű, mégpedig a bérlők – különösen a nemzetközi vállalatok – saját működési és jelentési elvárásaik miatt előnyben részesítik az alacsonyabb kibocsátású, korszerű ingatlanokat.
Ezzel párhuzamosan megjelent a „barna diszkont” jelensége. Az elavult, magas energiafogyasztású épületek egyre nagyobb árengedménnyel forognak, és bizonyos piacokon már 15–30 százalékos értékkülönbség is kimutatható a korszerű és a korszerűtlen eszközök között. Ez nem morális kérdés, hanem pénzügyi realitás. A magas üzemeltetési költség, a jövőbeni felújítási kötelezettség és a finanszírozási bizonytalanság mind beépül az árba.
Az energiahatékony épületek üzemeltetése ráadásul akár 30–50 százalékkal alacsonyabb költséget eredményezhet. Ez közvetlenül javítja a cash-flowt, és kiszámíthatóbb működést biztosít. A befektetők számára ez hosszú távú stabilitást jelent.
A finanszírozás logikája is változik
A piaci differenciálódás talán legélesebben a finanszírozási oldalon látszik. A bankok és intézményi befektetők egyre inkább figyelembe veszik az ingatlanok fenntarthatósági teljesítményét a kockázatértékelés során. A korszerű, minősített projektek kedvezőbb feltételekkel juthatnak forráshoz, míg a gyengébb energiahatékonyságú épületek esetében a finanszírozás drágább vagy korlátozottabb lehet.
Ez összhangban áll az EU Taxonomy Regulation keretrendszerével, amely meghatározza, milyen tevékenységek tekinthetők fenntarthatónak a pénzügyi szektorban. Bár a végrehajtás piaconként eltérő, az irány egyértelmű: a kockázati modellekben egyre nagyobb súlyt kap az energiahatékonyság és a karbonkitettség.
A BREEAM V7 ebben a környezetben nem pusztán minősítés, hanem piaci jelzés. Az új követelményekhez való alkalmazkodás nemcsak reputációs előnyt jelent, hanem finanszírozhatósági és értékmegőrzési tényezőt is.
Stratégiai döntések korszaka
Az ingatlanpiac differenciálódása nem átmeneti hullámzás, hanem strukturális átalakulás. Az egyik oldalon a jövőálló, alacsony kibocsátású, energiahatékony épületek állnak, amelyek megfelelnek a bérlői, befektetői és finanszírozói elvárásoknak. A másik oldalon azok az ingatlanok, amelyek jelentős korszerűsítés nélkül egyre nehezebben maradnak versenyben.
A kérdés ezért ma már nem az, hogy szükség van-e fenntarthatósági szempontokra az ingatlanpiacon, hanem az, hogy milyen gyorsan reagálnak a szereplők az új értékelési logikára. Egy korszerűsítés költsége rövid távon magas lehet, de az értékvesztés és a finanszírozási kockázat hosszú távon még nagyobb veszteséget jelenthet.
Az akár 30 százalékos értékkülönbség nem általános összeomlást jelez, hanem azt, hogy a piac már szelektál. Az ingatlan értéke ma már nemcsak a lokációtól, hanem a működési hatékonyságtól és a jövőbeni kockázatoktól is függ. A differenciálódás elkezdődött és aki időben lép, az nemcsak megfelel, hanem versenyelőnyhöz is juthat.
